"Sermaye Sermayesi Oranı" Nedir?

Sermaye sermayesi oranı, ticari gayrimenkulde önemli bir kavramdır. Ayrıca, Park Commercial Real Estate Inc.'in CEO'su Ray CREcorn'a ve CRE Online'a katkıda bulunan yazarlara göre, emlak endüstrisinde en çok yanlış anlaşılan ve kötüye kullanılan terimlerden biri. Aracı kurumlar genellikle bu konsepti potansiyel müşterilere yönelik emlak tekliflerini belirlemek için kullanır.

Temel formül

Özsermaye kapitalizasyon oranı, bir mülkün net işletme geliri alınarak ve satış fiyatına bölünerek belirlenir. Örneğin, 1 milyon dolarlık bir satış fiyatı üzerinden yılda 100.000 dolar kazanmış bir ticari mülk satın alıyorsanız, özkaynak kapitalizasyon oranı yüzde 10 olacaktır. Bu hesaplama biraz yanıltıcı olabilir, çünkü yalnızca mülke nakit ödeme yaptığınızda geçerlidir.

Borç

Gerçekte, çoğu insan bir tür borçla mülk satın alır. Reel getiri oranının doğru bir resmini elde etmek için, öz sermaye kapitalizasyon oranını belirlerken bu borcun genel olarak dikkate alınması gerekir. Özsermaye kapitalizasyon oranını doğru bir şekilde yansıtmak için, bu borcu ve diğer yıllık harcamaları net işletme gelirinden tahsil etmeniz gerekir. Örneğin, krediniz ayda 3, 000 ABD doları tutarında bir ödemeyle sonuçlandıysa, kredinin yıllık maliyetini (36, 000 ABD Doları), işletmenin yıllık gelirinden 100, 000 ABD Doları tutarında düşürmeniz ve ardından daha doğru bir sonuç almak için 1 milyon ABD Doları bölmeniz gerekir. yüzde 6, 4 oranı.

Mülkiyet Giderleri

Mülk satın alırken ortaya çıkacak borcu bilmenin yanı sıra, mülkün işletilmesi ve bakımıyla ilgili masrafları da bilmeniz gerekir. Bu harcamaların kayıtları dikkatli bir şekilde kaydedilmemişse, bunu belirlemek daha zor olabilir. Muhtemelen bu bilginin her zaman kolayca bulunamayacağından, aynı alanda önemli deneyim satan mülk sahibi bir komisyoncu aramak, öz sermaye kapitalizasyon oranı için daha doğru bir his elde etmek için en iyi bahis olabilir.

Doğrulama

Öz sermaye kapitalizasyon oranının en doğru resmini elde etmenin en iyi yolu, satın aldığınız mülkün hem gelirini hem de giderlerini doğrulamaktır. Gelir elde etmek genellikle kolaydır, çünkü mülkü satan kişi bunu satış noktası olarak kullanmak isteyecektir. Giderlerin onaylanması daha zor olacaktır ve mülk sahibinin bunları öksürmesi için uzun ve zor basmanız gerekebilir. Ne kadar çok yaparsanız, mülkün gerçek gelir potansiyelini belirlerken muhtemelen o kadar iyi olursunuz.