Depolama Tesisi Nasıl Değerlenir

Depolama tesisleri, girişimciye gelir için ek fırsatlar sunar. Bununla birlikte, depolama tesisi işine girme, mevcut bir işletmenin genişletilmesinden veya yeni bir iş fikrinden kaynaklanıyorsa, depolama tesisleri de önemli bir ilk yatırım gerektirir. Bu, hem satış sırasında hem de satın alma sırasında gerekli olan bir depolama tesisini doğru şekilde değerlendirebilmeyi sağlar.

Değerleme Temelleri

Bir depolama tesisine değer vermek, gayrimenkul yatırımlarına değer vermekle aynı şekilde çalışır. Çoklu değerleme yöntemleri, kullanıma bağlı olarak hesaplama ve karşılaştırma yapma ve doğru bir değerleme olasılığını artırma olanakları sağlar. Her yöntem, değer hesaplamalarını, depolama tesisi için en karlı ve rekabetçi kullanım olarak kabul eden bir varsayım olan “en yüksek ve en iyi kullanım” a dayandırmaktadır. Depolama durumunda, değer hesaplamaları amacına bağlı olarak, tesisin boş ya da tamamen kiralık olduğunu ve bulunduğu arazinin iyileştirildiğini varsaymaktadır.

Gelir Kapitalizasyon Yöntemi

Gelir kapitalizasyonu özellikle nakit akışını hedefler. Bu, büyük harf kullanımı, alan kiralayan bir depolama tesisini değerlendirmek için en iyi seçimdir. Büyük harf kullanımı - veya sabit faiz oranı - hesaplamalar aylık geliri bir değer oluşturmak için yatırım getirisi formülüne dönüştürür. Yatırımın geri dönüşünü hesaplama formülü, net faaliyet gelirini satış fiyatına böler. NOI, brüt gelir ve faaliyet giderleri arasındaki farktır. Satış fiyatı, bir depolama tesisinin şu anda listelendiği miktar veya listeleneceği fiyattır. Başlık oranı ne kadar düşük olursa, yatırım getirisi o kadar yüksek ve depolama tesisinin değeri de o kadar yüksek olur.

Satış Karşılaştırma Yöntemi

Satış karşılaştırması, söz konusu depolama tesisinin değerinin doğrudan yakın zamanda satılan benzer depolama tesislerinin değeri ile ilgili olduğu varsayımına dayanır. Bir işletmenin kendisi için kullandığı bir depolama tesisini değerlendirmek için daha uygundur. Depolama tesisinin yaşı ve durumu, inşaat malzemeleri ve lot büyüklüğü gibi özellikleri belirleyin. Depolama tesisi satış verilerini toplayın ve özelliklerin ne kadar yakın eşleşeceğine göre son satışları sıralayın. Satış zamanı ve yeri gibi şeyleri hesaba katacak şekilde verileri ayarlayın. Son olarak, en iyi eşleşmeyi veya hepsinin ortalamasını kullanarak yargıya dayalı bir değerleme yapın.

Maliyet Yöntemi

Maliyet yöntemini kullanarak bir depolama binasına değer vermek, depolama tesisi yeniyken veya bir işletmenin depolama tesisini kendisi için kullandığı ve basit bir şekilde hızlı bir değerlemesi gerektiğinde uygun olabilir. Maliyet yöntemi, fiziksel varlıklara odaklanır, amortismanı göz önünde bulundurur ve tamamen tahrip olsaydı, depolama tesisini çoğaltmanın maliyetine göre değer oluşturur. Arazi değerini, inşaat ve malzeme maliyetlerini ekleyin ve ardından maliyet yöntemi değerleme tutarına ulaşmak için tahakkuk eden amortismanı hesaplayın ve çıkarın.