Büyük Harfli Değer Yöntemi

Hem yüksek haciz oranları hem de kiracıların azlığı, bir kiralık mülk sahibini mülkünü bir zararla satmaya zorlayabilir veya bir haciz işlemine girmesine izin verebilir. Bazı durumlarda, emlak piyasasında beklenmedik bir düşüş yaşanması, mülk sahibinin kiralık mülkünün talihsizliğini suçluyor. Diğer durumlarda, mülk sahibinin yatırımından istenen bir getiri elde edememesi, gelir getirici mülkün tarihi ve muhtemel performansını zaman içinde aktifleştirilen değer yöntemini kullanarak analiz etmemesinden kaynaklanmaktadır.

amaç

Bir gayrimenkul yatırımcısı, gelir getirici bir mülkün performansını belirli bir zamanda ve belirli bir süre boyunca kantitatif olarak ölçebilme becerisine sahiptir. Statik performans ölçümleri bir mülkün performansını bir ay veya bir yıl gibi bir süre boyunca veya zaman içindeki belirli bir nokta için değerlendirir. Buna karşılık, büyük harf değeri yöntemi, bir mülkün net değerini, para, gelir akışı veya mülkün ürettiği diğer faydalar açısından tanımlayarak bir dizi zaman dilimindeki performansını belirler. Gelir akışının mülkün bugünkü değerine dönüştürülmesi büyük harf olarak adlandırılır.

teori

Aktifleştirilen değer yönteminin prensibi, gelir getirici bir mülkün değerinin, belirli bir değerleme tarihi itibariyle mülkünden elde ettiği gelecekteki net gelirin bugünkü değerine yansıtılmasıdır. Kapitalizasyon, bir mülkün gelir akışını tek bir değere dönüştürme sürecidir; bu, ihtiyatlı bir yatırımcının mülk için ödeyeceği sermayedir. Bu değer, belirlenen zaman dilimi için öngörülen net gelire eşittir. Yatırımcı bu net geliri, en iyi yatırımı belirlemek için diğer gelir getiren mülklerle karşılaştırmalı olarak mülkün geri dönüş oranına dönüştürür.

Yöntem

Yatırımcı, mülkün net işletme gelirini, söz konusu mülke ve benzer mülklere ilişkin mevcut piyasa verilerini temel alarak tahmin etmelidir. Yatırımcı daha sonra mülkün brüt gelirini tahmin etmek için mülkün kirasına güvenir. Tahmini gelir kaybı hesaplanır ve bu durum muhtemel mülk boşluklarını ve belirli pazardaki mülkün arz ve talebine ve mülkün doluluk geçmişine dayanan tahsilât faaliyetlerini yansıtır. Olası gelir kaybı, öngörülen brüt geliri elde etmek için potansiyel gelirden düşülür. Mülkiyetin işletme geçmişinden elde edilen tahmini faaliyet giderleri, net işletme gelirini belirlemek için tahmin edilen brüt gelirden düşülür.

Hesaplama

Örneğin, büyük harfle değer yöntemini kullanarak gelir getiren bir mülkü analiz etmek için, yatırımcı yıllık kapitalize edilmiş yıllık getiri oranının yüzde 8 kabul edilebilir olduğunu varsayar. Gayrimenkulün gelir ve giderlerinin iki yıllık gelir tablosunda belgelendirildiği şekilde incelenmesinin ardından yatırımcı, mülkün yıllık net işletme gelirinin 10.000 ABD Doları olduğunu belirlemektedir. Mülkiyetin bugünkü değerini hesaplamak için, yatırımcı 10.000 $ net işletme gelirini, 10.000 / 0.08 = 125.000 $ 'dan bu yana, mevcut değer için% 8 kapitalizasyon oranı veya 125.000 $' lık kapitalizasyon değeri ile böler. Bu, yatırımcının belirli bir zamanda mülk için ödemeye razı olacağı tutardır.